裁决书（商品房买卖合同）律师费由败诉方承担

                                                 重庆仲裁委员会 

                        裁  决  书 

                                 2006渝裁（房）字第432号 

    申请人石平，男，汉族，1972年8月23日生，住址重庆市九龙坡区石坪桥横街2号附6号3单元4号。

    委托代理人凌忠实，重庆原野律师事务所律师。    

    被申请人重庆市九龙坡区房地产管理局杨家坪房管所，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街13号银都大厦13楼。   

    法定代表人沈正富，所长。委托代理人曹伟，重庆钧睿律师事务所律师。    

    重庆仲裁委员会（以下简称本会）根据申请人与被申请人于2004年11月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》中的仲裁条款以及申请人的仲裁申请，于2006年12月1日受理了本案。

    根据《重庆仲裁委员会仲裁规则》（以下简称仲裁规则）的规定，本会向被申请人送达了参加仲裁通知书、仲裁申请书副木、仲裁规则、仲裁员名册和仲裁员选指定书等材料。被申请人未向本会提交书面答辩。

    根据仲裁规则第七十四条的规定，本案适用简易程序。根据双方当事人的委托，本会主任依法指定胡廷非担任本案独任仲裁员，组成仲裁庭。

    仲裁庭于2007年1月18日依法不公开开庭审理了本案。本案申请人石平和申请人的特别授权代理人凌忠实，被申请人的特别授权代理人曹伟到庭陈述了自已的主张及意见。双方对本案的事实和证据进行了核对和质证，并回答了仲裁庭的提问，双方进行了辩论，并作了最后陈述。

    仲裁庭根据《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，组织当事人进行调解，双方未能达成调解协议。本案已审理终结，现予以裁块。

    一、仲裁请求与答辩

    申请人提出的案件事实，理由和仲裁请求如下：

    申请人与被申请人于2004年11月9日签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：申请人向被申请人分三次付款225，772元购买位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼197号商铺，合同补充条款约定：“若交房后360天内出卖人不能给买受人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，则买受人可以选择退房，出卖人在30天内退还买受人交纳的房款并按国家银行同期存款利率支付违约金”。申请人如数交清了购房款225，772元，并于2004年12月23日向海潮物业发展有限公司缴纳了11，412元地产税。被申请人于2005年4月8日与申请人办理了交房验收手续。现在距交房之日已经超过了360天，被申请人却不能为申请人办理两证，申请人多次向被申请人提出退房要求被拒绝。申请人认为，由于当时就是看重能够办理两证，自已的产权有保障，才签订的商品房买卖合同并缴纳了购房款，但是被申请人在规定的期限内根本没有履行合同约定的义务，致使申请人的合同目的不能实现，属于严重违约行为。根据合同补充条款的约定和《中华人民共和国合同法》第93条、94条的规定，申请人有权解除合同，要求退房退款以及由被申请人承担违约金。根据仲裁规则第68条的规定，申请人合理支出的律师费也应当由被申请人补偿。据此，申请人提出如下仲裁请求：

    1、裁决解除申请人与被申请人于2004午11月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》；

    2、由申请人退还给被申请人位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼 197号商铺；由被申请人退还给申请人购房款225，772元，退还其他费用11，412元，并按合同约承担违约金；

    3、由被申请人补偿申请人为办理仲裁案件所支出的合理的律师费2，000元。

    被申请人在庭审中提出如下答辩意见：

    申请人所述买卖商铺的情况属实。2004年11月9日双方签订购房合同，2005年4月8日交付商铺，申请人此后一直正常对外租赁使用。廷迟办证没有影响申请人对该房屋的正常使用，也没有对其实现购房协议的意图造成损害。被申请人未能在交房后360天内办理产权证是受政策变化等不可抗力因素影响，被申请人对此毫无过错，并己积极履行了提交资料办理产权证的全部义务。目前，不可抗力因素已经消失，可以办理产权证，但申请人以其己经提起了要求退房的仲裁申请为由，拒不提供相关资料，致使被申请人至今无法为其办理产权证书。此前，该楼盘被仲裁裁决解除合同的案件，是因这部分案件涉及的商铺的面积低于4平方米，根据市地房局和市商委的文件，低于4平方米的商铺不能办理产权证。而本案申请人购买的商铺大于4平方米，待导致延期办证的不可抗力因素消失后，是能够办理产权证的，所以此前的裁决结果不应在本案中类推适用。综上所述，被申请人对延迟办证无任何过错，不应承担责任，本案仲裁申请人的仲裁请求应予驳回。 

    二、举证与质证

    申请人为证明其仲裁请求，举示了如下证据：

    1、《重庆市商品房买卖合同》及合同补充条款，证明申请人与被申请人于2004年11月9日签订商品房买卖合同及双方的权利义务；

    2、被申请人开具的发票三张：2004年11月9日开具的NO:0004892号《重庆市不动产销售专用发票》，2004年 12月23日开具的NO:0009319号《重庆市销售不动产转让无形资产专用发票》，2005年4月7日开具的NO:0009384号《重庆市销售不动产转让无形资产专用发票》，证明申请人已按合同约定支付了房款； 

    3、《重庆阳光心殿交接书》、《重庆阳光心殿物业管理合约》，证明申请人已接房并与物业管理公司签订了管理合约；

    4、重庆海潮物业发展有限公司开具的收据壹张：

    2004年12月23日开具的NO:0024482号收据，人民币壹万壹仟肆佰壹拾贰元正。证明此款系被申请人委托重庆海潮物业发展有限公司收取的地产税；

    5、重庆原野律师事务所开具的NO:00826689号发票，证明申请人支出的律师费2，000元；

    6、2006渝裁（房）字第191号裁决书，证明被申请人在售房中的违约行为已有仲裁依据。

    被申请人对申请人举示的上述六份证据真实性均无异议。但是，对第3份证据中的物业管理合约认为与本案无关联性，第6份证据裁定的是小于4平方米的商铺，商铺、摊位小于4平方米现在不能办理产权证，但大于4平方米的，现在可以办理产权证了。第6份证据与本案无可比性。

    被申请人为证明其答辩意见，举示了如下证据：

    1、《重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部份土地出让金和配套费等的请示》（九龙坡府文[2004]49号文件）、《重庆市建设委员会关于九龙坡区政府申请减免阳光心殿项目超面积部分配套费的意见》（渝建文[2004]205号文件），证明阳光心殿危改项目出现的特殊情况，恳求市政府对超面积部分土地出让金和配套费给予减免；

    2、业主信访件《政府说话不算话》，证明业主提出超出原则的要求，导致被申请人不能如期办证; ；

    3、《重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部分土地出让金、配套费和人防费的请示》（九龙坡府文[2005]8号文件），证明第一份证据的请求未得到落实的情况下再次报告政府，请求解决此事。说明被申请人一直在办理相关事情；

    4、《杨家坪房管所关于阳光心殿住宅面积土地出让金挂账处理的情况说明》，证明九龙坡区国土分局同意被申请人阳光心殿项目超面积部分的土地出让金2，267，265元挂账处理，先为该项目业主办理两证；

    5、房地产权属证书（105D房地证2005字第00211号），证明被申请人是九龙坡区石坪桥正街35号36号商铺的靳有权人；

    6、重庆市九龙坡区房屋产权产籍监理所《情况说明》、重庆市九龙坡区国土资源管理分局《情况说明》、重庆市九龙坡区房地产管理局《关于“阳光心殿”非住宅办理房地产权证相关情况的说明》，证明被申请人尽了办证义务，不应承担违约责任；

    7、重庆市九龙坡区房屋管理局杨家坪房管所《情况说明》，证明申请人提交的重庆海潮物业发展有限公司的收款收据，系被申请人委托重庆海潮物业发展有限公司代收的费用。

    申请人对被申请人所举示的上述证据真实性无异议，但认为被申请人举示的第1、2份证据不能证明是由于不可抗力原因导致无法办理两证，从该证据形成的时间上看，是在双方签订购房合同之前，故被申请人的办证承诺具有欺诈性；第 3份证据证明内容不予认可；第4份证据国土局是否同意挂账无法确认；第5份证据是否涵盖了申请人购买的商铺无法确认。申请人对被申请人举示的第6、7份证据的证明效力没有发表意见。

    三、仲裁庭认证 

    被申请人对申请人举示的证据1、2、3、4、5、6的真实性无异议，仲裁庭对申请人举示的证据1、2、3、4、5的真实性和证明力予以确认，对证据6的真实性予以确认。

    因申请人对被申请人举示的证据 1、2、3、4、5、6、7真实性无异议，仲裁庭对被申请人所举示的证据1、2、3、4、6的真实性予以确认，对证据5、7的真实性和证明力予以确认。

    四、认定案件事实

    仲裁庭根据以上认证，查明如下事实：

    2004年11月9日申请人与被申请人签订了《重庆市商品房买卖合同》及其补充条款一份，该合同约定：申请人购买被申请人位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼197号商铺，商铺面积为8.4平方米，总价款225，772元。合同补充条款第七条规定：“若交房后360天内出卖人不能给买受人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，则买受人可以选择退房，出卖人在30天内退还买受人交纳的房款并按国家银行同期存款利率支付违约金”。合同签订后，申请人分别于2004年11月9日和12月23日，2005年4月7日按约向被申请人支付了购房款225，772元。2004年12月23日，被申请人委托重庆海潮物业发展有限公司收取了申请人11412元其他费用，并出据了收据一张。2005午4月8日被申请人与申请人办理了交房验收手续，但被申请人至今未能给申请人办理“两证”。2006午11月14日重庆原野律师事务所接受申请人的授权委托，向申请人收取了2000元律师费。

    另查明，申请人所购房屋不存在其他购房户所涉及的夹层问题；被申请人位于九龙坡区石坪桥正街35号36号房屋的土地使用权类型为出让。

    五、仲裁庭意见

    仲裁庭经过审查认为：

    1、申请人与被申请人签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。

    2、关于被申请人逾期办证是否因为不可抗力因素造成的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。被申请人举示的《重庆市九龙坡区人民政府关于减免阳光心殿项目超面积部份土地出让金和配套费等的请示》（九龙坡府文[2004]49号文件）、《重庆市建设委员会关于九龙坡区政府申请减免阳光心殿项目超面积部分配套费的意见》（渝建文[2004]205号文件）证明在申请人与被申请人签订商品房买卖合同前，被申请人开发的九龙坡区石坪桥正街阳光心殿项目在办理两证过程中已经和业主发生了纠纷，其可以预见到该项目的办证可能延期。因此，被申请人关于无法及时办证是因为政策和政府行政行为等不可抗力因素造成的辩称不能成立。

    3、关于申请人要求解除合同问题。根据双方当事人在合同补充条款中约定：若交房后360天内出卖人不能给买受人办理其购买摊位/商铺的《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，则买受人可以选择退房，出卖人在30天内退还买受人交纳的房款并按国家银行同期存款利率支付违约金。被申请人于2005年4月8日向申请人交付商铺后，至今未能给申请人办理两证，已超过双方约定的办证期限，申请人根据合同补充条款的约定主张解除合同的条件已经成立，故申请人要求与被申请人解除商品房买卖合同正当合法。合同解除后，被申请人应当按合同约定向申请人返还并支付以下费用：1、按约向申请人返还已付房款并支付违约金，违约金按已付房款 225，772元，按银行同期活期存款年利率0.72%计算，从2005年4月8日交房时起360日后，即2006年4月4日起，至作出仲裁决定之日，即2007年2月8日止，共计1，376元；2、退还委托重庆海潮物业发展有限公司向申请人收取的其他费用11，412元。此外，本案是因为被申请人的违约行为导致的，申请人要求被申请人支付申请仲裁合理支出的律师费2，000元，符合仲裁规则的相关规定，仲裁庭予以支持。

    六、裁块

    根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百○七条、《重庆仲裁委员会仲裁规则》第六十八条、《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，裁决如下：

    （一）解除申请人与被申请人于2004年11月9日签订的《重庆市商品房买卖合同》；

    （二）申请人退还被申请人位于九龙坡区石坪桥正街36号负一楼197号商铺；

    （三）被申请人向申请人退还购房款225，772元，退还其他费用11，412元，并支付违约金1，376元；

    （四）被申请人补偿申请人为办理仲裁案件所支出的合理的律师费2，000元。

    本案仲裁费12，929元（已由申请人预缴）由被申请人承担。被申请人自收到本裁决之日起15日内，将应承担的仲裁费及上述款项直接支付给申请人。

    本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。   

                                      独任仲裁员   胡延非

                                       二○○七年二月八日

                                      仲裁庭秘书   黄  河